房地产调控的口号是“抑制投资需求，满足居住需求”，并要达到“剔除住房投资功能，还原其居住属性”目的。其中的逻辑非常明显：居住消费价格就是住房的价格；而住房价格又是由房屋的数量所决定的。但是通过对房产价格原理的深入分析，就可以看出这种逻辑是完全错误的。
一，居住是租值的消费，而不是物质的消费
居住是一种消费，对应的消费品经常被看作是住房，但住房并不因为消费而损耗，那么居住过程中所实际消费的又是什么呢？住房的业权可分为两个层面，使用权和产权；而居住消费过程中所实际损耗的正是使用权的价值，也就是房产的租值。
房产的租值从根本上讲源自于土地租值，或者说是潜在的经济产值。比如占用1亩农地建起一栋住宅，如果农地的产出是5千元一年，不考虑建筑成本，仅就土地收益而言，建成的住宅年租值至少应当大于5千元。如果1亩工业用地的产值是1万元，那么在这块土地上所建的住宅年租金至少应当高于1万元。同样道理，如果城市旧建筑物的租值是一年2万元，那么原址重建的商业建筑，无论是住宅还是写字楼，其年租值必须高于2万元。可以说，土地或房地产开发的过程就是不断提升土地租值的过程；就经济效益而言，如果不能提升土地的租值，就没有必要投资和开发土地。
从居住消费角度看，居住是租值的消费而不是物质的消费。消费过程中实际损耗的是住房使用权的租值，而不是建筑物本身。虽然人们心目中的居住价格是按面积论价，但居住却不消费建筑面积，而是消费了房产的租值。从价值角度衡量，住房消费的市场均衡也是经济租值与实收租金之间的价值均衡，而不是建筑面积或住房数量上的供求均衡。
举例来说，甲某花1000元租住市中心一间50平米的公寓，乙某花1000元租住郊区的一栋500平米村屋；如果公寓和村屋“潜在”的经济产出同为1000元/月，既可以认为甲乙二人的居住消费等值同价。公寓租金单价10倍于村屋并不说明公寓稀缺，乙某居住面积10倍于甲某也非“刚性需求”。理论上若公寓租金低于1000，公寓应当以其他途径兑现租值；如村屋租金高于1000，类似房产可以改变原有用途，转用于居住。由此可见，房屋租金定价的基础并非房屋的数量均衡，而是的经济租值与实收租金的之间价值均衡。
居住消费的矛盾在于人们的住所是相对固定的，但房产的租值是随着经济的发展而变化的。在前例中，乙某租住的村屋附近新建了车站，村屋的潜在经济价值就可能上涨，并导致乙某的居住成本增加。显然，如果乙某不拥有村屋的产权，收入也不因新建的车站而增加，那么乙某就无法对冲房租上涨的风险。
二，房价只反映投资收益，而不反映供求关系
房价代表房屋产权的价格，形象地讲就是房产证的价格。任何产权价值都是依照投资收益定价的，如土地会按地租论价，债券按利息论价，股票要按企业盈利论价。而房产的收益就是房租，因此未来可收取的房租才是房产的价值所在。
依照资产定价的原理，住房产权的价值应当等于“未来租金总和”的折现价值，而折现率就是社会投资的“平均收益率”。这个平均收益率相当于金融市场中的利率。理论上讲，金融市场利率是一切可生利资产的定价基准，房地产亦不例外。房产投资收益率低于金融市场利率，资本会从其它市场流入房产市场；反之，投资于房产的资金就会流向其它投资领域。因此如果可以预知房产的租值收益，那么计算房产价格就很简单：依次列出未来“每一年”的房租，再将这些租金按照利率分别折算成现值，最后再加总，由此得出的总值就是房产的价值。
虽然现实生活中“未来的租金”和长期实际利率并不可预知，但是以上房价推导过程却揭示出房产价格实质：房价是由房地产投资收益与社会投资平均收益之间的均衡关系决定的；与未来的房租收益成正比，又与社会投资的平均收益成反比。可见与房租的价格机制一样，产权的价格均衡所反映的同样不是建筑面积或住房数量的供求均衡，而是房产投资与其他投资之间的收益均衡。
从投资角度看买房自用也是投资，自用相当于买房后再租给自己使用。自用期间租金收益与居住消费抵消；如果日后出租给他人，租金就是纯粹的投资收益。因此购房当时是否用于自住，并不能作为区分投资或消费的依据。事实上无论居住需求如何迫切，都不会有人在预知房价下跌的情况下买房。如果房产税永远大于租金收入，理论房价可以是负值。这些都证明房价并不反映居住需求，只反映投资收益。准确地讲，买房的实质就是买“房租”，而房产的投资属性本身也是房产交易存在的基础。
三，房价“泡沫”可以预测，可以验证，但无法预知
在房产交易过程中，投资收益的均衡需要通过资本的套利交易来实现。如果房产的投资收益远远低于其它投资时，套利资本就会从房产市场流入其它领域。资本的流出自然会带动的房地产价格调整，并最终恢复与其它社会投资领域之间的收益均衡。从这个角度看，背负恶名的“炒房”行为恰恰是通过市场机制调控房价的一种方式。交易成本越低，市场效率越高，“调控”也更为准确及时。
房产的价值取决于未来的投资收益的变化，但未来的实际收益又是永远不可预知的。这也注定房产交易过程中的定价只能依赖于人对未来房产收益的主观预期，而这种预期又恰恰是形成房地产价格泡沫的原因。随着时间的推移，如果真实收益远远低于先前的心理预期，房产实际价值与预期价值之间就可能产生较大的偏差，这时就形成了所谓的价格泡沫。
比较而言，由供求关系决定价格的消费品，即便价格暴涨也不意味价格泡沫。因为消费品并非可生利的资产，价格上涨的结果固然抬升了消费成本；但由于不存在预期收益与实际收益之间的落差，也就不会有资产价格泡沫。而房产价格之所以可能产生价格泡沫，正是因为房价所代表的是收益权的价格，而不是消费的价格。
严格地讲，如果没有人能预知未来，也不会有人能预知当前房价中是否含有价格泡沫。人们通常所说的“租售价格比”也只能用来判定过往价格中的泡沫成分，但对当前房价则没有意义。同是300倍的租售比，如果未来的同期利率是10%，可以佐证现时房价中的泡沫；但如果利率仅为1%，则意味着当前房价被低估。由于房价所反映的是预期收益的价值，价格中是否存在泡沫，也只能在未来的经济环境予以验证。因此任何有关现时房价泡沫的论断都只能看作是主观预测，而不能当作客观事实。因为如果真的存在鉴别当前房价泡沫的方法，也就不可能再有泡沫了。
四，透过房产定价原理看房地产调控
通过对房地产市场价格机制的分析可以得出的结论是，有关房价的问题既不是消费价格中的居住问题，也不是生产价格中的成本问题，而是资产价格中风险与回报的问题。如果相信房价由供求关系决定，经常会得出一些自相矛盾的结论：一方面认为“供给不足” 引发房价上涨；另一方面又强调“供给过剩” 存在房价泡沫。难以自圆之下，只能用“道德标签”来标注市场行为，如所谓“合理”需求与“不合理”需求。但二者之间，却找不出任何清晰的界限：张三买房先自住5年再出租10年；李四买房先出租5年再自住10年。孰为投资需求，孰为居住需求；何为合理，何为不合理？尽管仍然有人相信供求关系决定房价，但却无法量化出住房的需求与供给。究竟是套数还是面积？—– 有人卖出2套50米的房子，又买入1套150米的房子；究竟是供应增加了，还是需求增加了？又会怎样影响房价呢？如果忽略了土地租值的差异，这样的问题就无法解释。
回归房价的真实属性，在资产价格体系中不存在合理与不合理的分别，任何人都会按趋利避害的原则管理自己的资产。如果房价存在问题，所反映的也并非住房的供需失衡，而是投资风险或收益上的失衡。真正决定房价的并不是供求关系，一定是投资的收益均衡。也就是说，即便房价高，收益低，但如果其它投资的预期收益更低，预期风险更高，房价不但不会下跌反而应当上涨。因此资产价格的调整只能通过对投资收益和风险的改变才能实现。
从资产价格角度看，房产，股票和储蓄存款是城市居民最主要的资产组合。但对很多数人而言，过去几年中房产投资却是唯一获得正收益的投资。这在一方面是得益于城市化进程中土地租值的上涨；另一方面也反衬出投资收益的严重失衡。虽然房产投资的现时回报并不高，但对于居民的个人投资而言，抵御未来消费开支上涨的风险是投资的首要目的。相比储蓄存款的利息，房产投资收益显然与通胀具有更强的关联性。在可预见的将来，人们难以预期货币政策会向居民储蓄倾斜。而中国的股票市场如今已经彻底退化为圈钱的市场，由于缺乏透明度和公平的法制环境，个人投资者在股市中随时可能沦落为猎物。这种现象至今未见任何改善。
综上所述，房价问题自始至终都是投资利益问题，而不是消费价格问题；是资本流动的结果，而不是供求关系的结果。房价是资本市场的指标，反映的是对风险和收益的预期。但房地产调控措施非但没有解决投资利益失衡的问题，反而将“市场指标”当作了调控目标，这种做法无异于通过改变刻度来缩短距离，其理念和方式都是完全错误的。毫无疑问，如果仅仅将“降房价”作为政策的目标，那么一场自然灾害或经济危机可以比任何调控措施都更为有效！—— 难道房地产调控的目的就是要人为地制造一场灾难吗？