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金溪县天门岭景区投资项目可行性研究报告
项目范围
西起X943乡道，东至金溪县与鹰潭市的界岭，以老何源乡政府所在地经三江口一直到何源自然村为主轴，整体呈现为扇形格局，包括何源村、郑家村等村委会所辖部分地域。
2 基础分析
2.1 区域发展
何源村委会辖13个村小组、9个自然村，共有人口2013人。郑家村委会辖6村小组、3自然村，共有人口799人。经济发展主要靠水稻种植，林业方面则依赖于毛竹、杉树等经济林，此外有香菇、木耳、石鸡等土特产。
2.1 资源基础
天门岭区域海拔落差明显，最高峰笔架峰1363.4米（新版县志数据，1:10000地形图上的数据是1357.5米），抚州与鹰潭两市在此分界，界岭均在1000米以上；与此相对应的是何源镇老乡政府所在地的海拔仅有121米，巨大的海拔高差使这一带形成了较为壮丽的屏风式山岳景观，容易形成独特的山地小气候。根据目前初步的资源调查报告来看，天门岭景区内的资源主要分为两大类型：一是生态资源，包括自然形成的凉水坑、鸡尖石、天门瀑布等自然景观，也包括大面积的常绿阔叶林带、山地珍稀动物等动植物景观；二是人文资源，区内拥有较多的宗教寺庙，如中源寺、五福观、东风寺等，另外还保留有部分红色文化遗址遗迹，如红11军生活过的向里安石洞等。天门岭是金溪县东部山脉的一部分，向南延伸与东岗山、西岗山、白云峰、出云峰等山峰连成一体，可共同组成金溪县东部的绿色生态屏障，而从生物多样性保护和旅游持续发展的角度来看，天门岭与上述山峰可共同组合构成白马湖风景名胜区的一部分。
2.2 市场态势
天门岭景区的细分市场，按出行的目的可分为两种类型：一是以天门岭为目的地的游客，受资源类型的约束，本规划区的客源将主要有山岳探险观光、户外康体健身、科学调查研修等几种目的，该类游客会以天门岭为旅游目的地，但该类游客规模有限；二是以旅行社组团方式的过境式游客，将天门岭作为龙虎山、白马湖旅游线路上的节点，有理由相信，在未来相当长一段时间内，从龙虎山分流而来的游客将成为天门岭最为主要客源市场。根据景区的区位条件，为对接龙虎山游客，非常有必要在龙虎山景区内做好大量的营销工作，并高标准、高质量地修建龙虎山直通天门岭景区的旅游公路。
2.3 竞争格局
天门岭景区地处金溪县东部，是抚州市与鹰潭市的分界地带，目前本规划仅限制在金溪县范围内，但从资源的完整性考虑，未来非常有必要整合为完整意义的天门岭景区（目前龙虎山已经开发了天门山景区，且成为龙虎山森林公园的重要组成部分）。在尚未整合之前，规划编制组特别提出在以后的招商引资和经营管理过程中，要特别注意市与市之间、县与县之间、景区与景区之间的关系协调和利益分享问题。在金溪县范围内，景区间也同样存在竞争关系，如处于同一片区的白马峰、东岗山、西岗山等山岳旅游资源，都属于同一类型的资源，也都有相似的客源吸引范围，因此在项目设计、市场营销和经营管理中都要特别注意相互间的竞争态势，特别是更要搞好合作关系。另外，本次规划的范围涉及到何源镇的多个村委会，各村之间也将存在一定的资源利益分配不均等问题，这都是需要协调解决的关键。
3 开发主题
3.1 发展思路
根据全县旅游产业的总体布局，天门岭景区是东北部生态旅游片区的重要支撑，同时也是白马湖风景名胜区的重要组成部分。何源镇何源村一带居民长期以来靠山吃山，以山上的竹木作为最主要的经济来源，收入水平虽然较高，但毕竟不是长久之策。为此，何源村村委会借全县旅游总体规划之机，顺势提出了旅游发展的新思路，无疑是具有较强的前瞻性和可操作性的举措。根据实地调研成果，以及结核国内外旅游地开发的经验借鉴，规划组认为天门岭景区的旅游开发应强调以下三个转换：
一是资源转换为产品。目前景区内虽未开展大规模的旅游资源普查工作，但就规划组掌握的情况来看，无论是山体形态还是区域的溪流瀑布、珍稀林木、少见动物、山地气候、民俗文化等旅游资源类型和单体，均具有较高的品味，受交通条件和发展思路等限制，区域内的旅游资源一直处于未开发状态，因此非常有必要在短期内将这些资源转换为各种类型的旅游产品。
二是区位转换为市场。要充分利用紧邻龙虎山的区位优势，特别是经北部与天门山旅游区相连后，可直接吸引龙虎山游客分流进入天门岭景区。如果能打通何源村经北源至龙虎山天门的公路，将能解决至关重要的旅游交通瓶颈问题。此外，经206国道和X943县道也可吸引一部分前往的游客，这条通道的重点在于解决公路属性问题，即不能将X943县道单纯地作为汽车交通线路，如果能适当地更改为自行车赛（游）道，也将具有较强的旅游开发价值。
三是项目转换为效益。为达到通过旅游发展区域经济，提升民众生活水平的目的，最为重要的就是旅游项目设计，通过创新旅游项目吸引人气，通过旅游项目带动相关产业发展。根据天门岭区域内的资源禀赋和当前市场发展态势，本规划特别提出要扩展规划范围的问题，不能仅仅限制于山体及以下的部分地段，不能仅仅关注于山体观光和溪谷漂流，而是要以山体为吸引载体，通过地域扩张推进其他相关项目的发展。主要项目类型包括：山体观光类项目，如各种象形山石的命名、游步道建设等；山体拓展类项目，包括漂流、溯溪、攀岩、速降等；山地避暑类项目，包括度假别墅建设等；农家体验类项目，包括特色餐饮、乡风民俗体验等；旅游地产类项目，暴扣产权酒店、产权公寓等项目的建设等。
3.2 主题形象
龙湖何源，天门峻岭
本主题形象以龙虎山为铺垫，问其源于和何处，而这正是何源镇何源村之何源？后面的天门峻岭一方面是回答了前面的提问，意思是天门岭是龙虎山之源头，另一方面是表达了天门岭相对高达1100余米的高峻态势。
可供参考的宣传口号有：
胜景何源，尽在天门
游龙虎山，登天门岭
龙虎山上天门岭，神仙游过也疯狂
3.3 规划分期
规划分为三期，近期从2010-2015年，中期从2016-2020年，远期从2021-2025年。规划的重点是近期，对中远期作战略性规划。
3.4 发展目标
（1）总体目标
与白马湖景区一道，组合成为国家级风景名胜区，并同时申报国家森林公园、国家自然保护区、国家4A级以上旅游景区。旅游产业要在区域社会经济发展中占主导作用，在发展生态旅游的同时，促进规划区域内的自然生态保护和社区生活质量的提升。
近期目标
积极申报省级风景名胜区、森林公园、自然保护区，通过申报过程推动规划区域知名度的提升；更深入、更大规模的开展区域动植物资源和地质资源的科学考察工作；做好景区的控制性详细规划、修建性详细规划和相关项目的规划设计工作；控制何源村及周边区域内的人口规模，有步骤地缩减区域内的人口数量；打通天门岭与天门山之间的交通障碍，提高何源村级公路等级，初步吸引外来观光游客。
中期目标
进一步完善天门岭景区的旅游基础设施和服务设施；规范完善旅游管理体制和旅游投资股权结构；成功申报省级各级各类旅游景区头衔，做好申报国家级风景名胜区的准备工作，进一步扩大风景区的知名度和美誉度。
（4）远期目标
成功申报国家级风景名胜区等国字号景区头衔；更新完善旅游项目，全面提升旅游产业质量；在提高旅游经济效益的同时，更加注重生态环境保护和社会综合效益。
4 功能区划
根据规划区的地理结构和资源禀赋，结合未来客源市场发展态势，可将规划范围内的地域划分为三江口农事体验区、何源村综合服务区、王家山山岳观光区、北原村山地拓展区四个功能区片。
4.1 三江口农事体验区
4.1.1 地域范围
以何源村委会驻地三江口自然村为中心，北以X943县道为界，包括淳建、左口、五福观等自然村落。
4.1.2 功能定位
农业观光、名俗节庆体验。
4.1.3 项目设计
（1）景区大门。在X943县道与进入天门岭公路相交处修建一座仿古式牌坊大门，该大门仅具有引导功能，不在此设管理用房和售票处。
（2）有机稻米种植。依托现有良好的稻田种植基础，大力推广有机稻米种植，不仅能提高水稻本身的价值，更可带动旅游商品生产和销售。学习浙江青田稻鱼共生技术，在稻田内放养各品种鱼苗，在提高有机稻米产量的同时，还可增加稻田生产的附加值。
（3）绿色有机蔬菜种植基地。考虑到城市及景区的发展态势问题，从环保健康和旅游发展两个角度出发，本区内应重点考虑绿色有机蔬果的生产和销售，与区域内的有机稻米一起，成为金溪县安全食品生产基地和中心。蔬果种植内容包括日常食用的辣椒、茄子、大蒜、葫芦、白菜、萝卜等。
（4）山地果园。利用现有荒地荒坡广种蜜梨、蜜桔、蜜桃、西瓜、草莓等水果，形成四季有花、四季有果的景观氛围，一方面美化了自然环境，另一方面也奠定了乡村旅游发展的基础。
（5）漂流终点站。未来应在清理河道的基础上，开办从北源至三江口的漂流线路，而漂流终点站则设在三江口。
（6）农家旅馆。考虑到本区域内有较多的村庄，可选择若干家族开设农家旅馆或农家乐项目。
（7）民俗节庆体验。充分依托何源乡老乡政府积累下来的资源优势，利用老商业街铺恢复赶集、看戏、传统手工艺等传统民俗活动。
4.2 何源村综合服务区
4.2.1 地域范围
以何源自然村为中心，西与服务区相接，东连王家山一带。
4.2.2 功能定位
游客集散、信息咨询、住宿餐饮、休闲购物等综合服务。
4.2.3 项目设计
（1）游客中心。择地修建一座面积约3000平方米的游客中心，内设商场、餐馆、售票处、洗手间、咨询中心、管理用房、休息厅等设施。游客中心选址应考虑稍远离于景区核心地带，以避免影响自然生态环境。
（2）停车场。在游客中心西侧择址修建大型生态停车场，总面积2000平方米，同时作为旅游大巴和环保观光车的停车场。
（3）旅游生产。应积极争取旅游用地指标，利用周边山形地势积极开建各类度假设施，主要包括度假酒店、别墅公寓、青年客栈等。
(4)山地工艺品研发苑。利用山地丰富的竹木、石材等相关资源，采用优惠政策引进旅游工艺品生产厂商在此设立研究基地，而具体的生产制造则可放在县域内。
（5）天门大舞台。利用自然山地建成表演舞台和观众席，舞台可定期举行具有天门岭地方特色的文艺节目，或者是邀请外来表演剧团专场演出，也可利用本舞台让游客在此高歌一曲。
4.3 王家山山岳观光区
4.3.1 地域范围
王家山两侧的两条大峡谷为核心。
4.3.2 功能定位
山岳观光、生态保护。
4.3.3 项目设计
（1）登山游步道。在现有简易山道的基础上，改建和新建贯穿天门岭的循环型游步道，材料用山中条石或片石，砌成宽1.2-2米的登山观光游道，并在适当地方修建观光平台、观景亭和观光栈道。游步道的修建要在适当地与溪谷交错，不能一直沿溪边也不能一直远离溪谷。
（2）观光索道。为让更多的游客能快捷地欣赏到天门岭一带的壮丽美景，可考虑在山体隐蔽处择址修建一条观光索道。索道建设应特别强调生态保护，要经多方论证后方能确定具体修建方案。
（3）溯溪。鸡尖石两侧的大峡谷内均有较好的溪谷景观，山涧溪流、巨石、树石等都是溯溪爱好者的天堂。在开发溯溪活动时，主要是解决简易道路的修建，做好安全防范工作，特别是要防范山洪暴发的问题。在旅游发展到一定阶段时，要将目前的小水电设施拆除并尽量恢复原态。
（4）观瀑。在溪谷中有大大小小的瀑布数十条，对于某些水流量相对较小、落差相对较低的瀑布要进行人为改造，如凉水坑的瀑布可整治为数层叠水，鸡尖石左侧的最顶端的瀑布应蓄水后由两山侧流泻而下形成弧形水帘式瀑布。在未来的详细规划过程中，要分别对各瀑布进行命名。
（5）刻石。在游步道边或视线可及的大石上，请书法名家书写具有天门岭地方文化内涵的文句，并将其刻于石上。此外，景区内的自导式解说系统除用竹木牌外，还可以多用自然山石刻字标示。
（6）森林浴场。在靠近游步道，植被条件较好，地势较为平坦的地方建设若干处森林浴场，分别布设凳子、躺椅、睡袋以及小型拓展娱乐类项目。
4.4 北源村山地拓展区
4.4.1 地域范围
王家山两侧的两条大峡谷为核心。
4.4.2 功能定位
山岳观光、生态保护。
4.4.3 项目设计
（1）户外运动营地。演坪村一带，地势较为平坦，可择址建成融探险、拓展、登山、游泳、寻宝等活动于一体的户外运动营地。营地内要有大面积的生态广场，方便营员搭设帐篷；配套还需要建设相对简易的餐饮、住宿设施。
（2）山地拓展基地。在营地内要建设各种类型的拓展项目，具体可分为高空项目、水上项目、陆地项目、破冰项目和野外项目五个片区，其中野外项目要在保证安全的前提下，使其成为天门岭景区最具特色的拓展类活动。
（3）漂流起点站。从北源自然村开始，通过修建小型书库蓄水，清理河道等手段，由北源一直漂流到三江口，总长约6千米。起漂点的建设内容包括停车场、管理用房、下水码头等。
（4）东风寺改扩建。该寺庙始建于北宋年间，分关山里和关山外，毁于民国，解放初重建，但目前规模大不如前。
5 市场营销
5.1 市场分析
5.1.1 核心市场分析
2009年金溪县全县总人口28.97万人，全年在岗职工平均工资17946元，比上年增长12.5%；农民人均纯收入5407元，比上年增长9.8%。全县批发和零售业实现增加值24187万元，增长15.6%。全年实现社会消费品零售总额102684万元，同比增长19.03%。分行业看，批发和零售业实现零售额91691万元，同比增长16.17%；住宿和餐饮业实现零售额9340万元，同比增长33.93%；其他行业实现零售额889万元，同比增长34.7%。较快的收入增长和消费支出对旅游产业的发展带来契机。
鹰潭市2009年末常住人口为111.54万人，其中城镇人口56.31万人。全市城镇居民人均可支配收入14140元，农村居民人均纯收入达到5510元。全年实现社会消费品零售总额72.67亿元，比上年增长18.6%。抚州市2009年全市城镇人口155.8万人，城镇化率39.88%，比上年提高2.38个百分点；市中心城区人口48万人，比上年增加4万人、增长9.1%。社会消费品零售总额199.2亿元，比上年增长18.9%。南昌市2009年全市年末户籍总人口为497.33万人，比上年末净增2.6万人。其中，非农业人口234.13万人，增长4.1%。人均生产总值39669元，增长12.3%。全市实现社会消费品零售总额634.43亿元，比上年增长20.0%。随着交通条件的进一步改善，鹰潭市、抚州市和南昌市的城市辐射面将进一步扩大，而前来天门岭景区旅游观光的人数也相顺应提升。
5.1.2 潜在市场分析
除了金溪县、鹰潭市、抚州市和南昌市的游客外，本区域的游客还可能来自于由龙虎山中转南下的部分客源。此外，济广高速、抚金高速、鹰汕铁路等在建、将建的快速通道也将有力地接到相应线路沿线和目的地的客流。作为全国香樟产业发展的重点县域，金溪县的香樟产业也将会链锁带动旅游客源的增长。一个更有利的条件是：天门岭紧邻龙虎山，2010年龙虎山成功申报了世界自然遗产，这为2010年旅游接待人数突破80万人奠定了基础并为未来旅游产业的发展打下了基石。龙虎山旅游产业的发展同时也将带来扩散效应，处于邻近边缘且资源类型完全不一样的天门岭景区，完全有可能吸引和承接从龙虎山分流而来的游客。
5.1.3 专项市场分析
根据国际国内旅游客源市场的发展态势来看，未来相当长一段时间内，自驾车旅游、徒步旅游、自行车旅游、深度观光旅游、休闲度假旅游、修学旅游、摄影旅游等专项旅游市场具有较强的市场号召力和影响力。天门岭景区永远丰富的山地资源，溪谷漂流、山地拓展、避暑度假等专项产品在专项市场开发中可永远较强的竞争优势。
5.2 市场定位
一级市场：金溪县、鹰潭市、抚州市中心城区、南昌市的户外探险者、休闲度假者、康体健身者等群体。
二级市场：上饶市、九江市、吉安市、赣州市等省内周边市场，以及浙江省、上海市、福建省、广东省、北京市等经济发达省份。
三级市场：一、二级市场以外的国内地域，特别是海内外前往龙虎山和县内其他景区后分流而来的客源。
5.3 营销手段
（1）旅游广告。在金溪县、抚州市、南昌市、鹰潭市的主要媒体上投放天门岭的旅游平面广告或视频广告，重点是在金溪县电视台、抚州市电视台、江西省电视台、抚州日报、江南都市报、金溪县政府网、抚州市新闻网、鹰潭市新闻网、江西旅游资讯网、大江网等媒体上投放广告。在进出金溪县、206国道、X943县道交界处、秀谷镇主要街道口等地设置各种广告牌。制作天门岭旅游宣传册，放在县旅游集散中心、主要宾馆饭店和交通出入口，供游客免费索取。
（2）旅游社联合促销。邀请省内外的旅行社前往规划区踩线，积极纳入金溪县黄金旅游线、抚州市黄金旅游线、龙虎山旅游线、大觉山旅游线等线路内，借此吸引大量的团队游客。
（3）特色营销渠道。通过举办各种节庆活动，邀请名人前往观光，公开选聘山大王等活动吸引人气。此外还包括谱写景区歌曲、征召在校大学生为营销员、电视新闻软广告等方式扩展影响力。
6 配套项目
6.1 游憩解说系统
（1）分别做好自导式和他导式两种解说系统，要建立完善的导游管理体制，重点是做好景区内各种类型的解说牌示设施。
（2）在206国道和X943县道交界处，X943县道和三江口交界处、何源村综合服务区等地制作大幅景区平面图，标示景区的总体布局、景点分布、交通道路和服务设施。
（3）在各景点制作统一风格和规格的道路指示牌。
（4）在重点景段、景点，可配置自动讲解系统和触摸电子屏。
（5）各类指示牌应至少有中、英文两种文字。
6.2 环卫设施系统
（1）固体废弃物处理。要设置好相应的环保型分类垃圾箱，由保洁员定期不定期清理并送往附近的垃圾回收站，最终送至县城垃圾处理石处理。
（2）旅游区同人的排水系统采用雨、污分流制，雨水可直排，考虑到天门岭景区远离县城，因此要考虑到三江口一带修建小型专门污水处理站。
（3）旅游公司应予以重点考虑，在体验区、服务区和拓展区内要修建三星级以上旅游公厕，在山地步游道边则要分别考虑水冲式或免水可冲型生态环保厕所的建造。
6.3 安全保障系统
（1）切实保障漂流安全，漂流时一定要穿救生衣，员工要进行漂流安全知识培训，定期检查清理漂流河段。
（2）时刻关注洪涝灾害，特别是要注意突发性山洪地质灾害，出台相关的保障预案，定期检查相关设施设备。
（3）特别强调森林防火，在峡谷山林地带，要加强防火植被及防火走廊建设，树立相应的防火警示标牌。
（4）加强食品安全工作，严格把关食品进化渠道，定期检查餐饮卫生状况。
6.4 道路交通系统
（1）车行道。扩建新建公路四条，分别是：扩建X943县道对敲至三江口段的三级公路，能满足旅游大巴双向通行；扩建三江口经何源自然村至北源的旅游公路，其中三江口至何源村为三级公路标准，旅游客车一般停在何源综合服务区的停车场；打通三江口至鹰潭上清镇公路，双向两车道。
（2）自行车道。以上道路在扩建新建时要同时考虑到自行车行车要求。
（3）游步道。重点是鸡尖石两侧溪谷和山岭内的游步道，并能与龙虎山的天门山游览区的游步道相通。
(4)索道。择址修建一条。
（5）动态交通系统。由县旅游集散中心发旅游专线至何源村综合服务区；开通龙虎山至何源村综合服务区的旅游专线车；有明确合理的租车（含小汽车和自行车）业务。
6.5 绿化美化系统
（1）面上的绿化美化。在三江口至北源一带的可视范围内，尽可能保持和恢复常绿阔叶林；三江口至郑家村一带可适当种植各种果树；三江口一带农田内分别种植有机稻米和有机蔬菜。
（2）线上的绿化美化。公路两侧选种水杉、杨树、樟树等高达乔木，树下则连线播种野菊花。
（3）点上的绿化美化。根据功能分区的差异，在不同功能分区内选用不同的果树和植被。
投资效益
投资估算
根据《建设项目经济评价方法及参数》（第三版）的基本要求，结合规划的实际情况初步测算的投资额度如表1。总计投资额为10790万元（不包括土地使用费、拆迁费等），其中旅游项目投资约9290万元，配套类项目1500万元。
表1 金溪县天门岭景区旅游项目投资估算表
投资区域 投资项目 投资额（万元） 投资分期 备注
三江口农事体验区 景区大门 50 近期
有机稻米种植 50 近期
绿色有机蔬菜种植基地 50 近期
山地果园 100 近期
漂流终点站 30 近期
农家旅馆 100 近、中期 每户10万元
民俗节庆体验 100 近、中期
何源村综合服务区 游客中心 800 近期
停车场 100 近期
旅游地产 5000 近、中、远期 包括酒店等
山地工艺品研发苑 300 近、中期 建设经费投入
天门大舞台 60 近、中期
王家山山岳观光区 登山游步道 200 近期
观光索道 1000 中、远期
溯溪 30 近期
观瀑 50 近期
刻石 200 近期
森林浴场 100 近期
北源村山地拓展区 户外运动营地 200 近期
山地拓展基地 200 近期
漂流起点站 70 近期 包括购买漂流设施
东风寺改扩建 500 近、中期
配套项目 游憩界说系统 100 近、中、远期
环卫设施系统 100 近、中、远期
安全保障系统 100 近、中、远期
道路交通系统 1000 近、中、远期
绿化美化系统 200 近、中、远期
总计 10790
7.2 融资方案
在总计10790万元的投资额中，可通过政府投入、招商引资、集体投入、个人投资和银行借贷等多种方式筹集资金。其中，用于文物保护的项目可以申报国家财政补贴，有机稻米、绿化美化等项目则可以申报国家农业开发项目的资金支持，农家乐、农家旅馆等项目由当地居民投入，其他项目则可充分向外招商引资。在具体融资过程中，可以采取BOT、TOT、BOOT等多种形式，但要明确投资商的具体使用权限和相应的收益问题，并尽可能在未来将所有产权收归国有化的集团公司运营。
效益分析
旅游产业具有较强的关联带动效果，涉及区域内的门票收入、人力费用、瓜果收入等直接经济收益，也将有益于区域生态环境保护、社会文化水平等生态效益和社会效益的提升。本部分主要讨论经济收益问题。
就目前而言，前往规划区的游客以散客为主，尚无相关基础统计数据。根据行业发展基本规律和规划区的实际情况，初步以2011年为计算基年，预计基年游客量为4万人，人均消费额为150元，以后游客量近期年均增长35%，中期25%，远期15%；人均消费额近期为100元，中期为250元，远期为400元。据此可分别测算出规划期限内历年的收益数据（表2）
表2 金溪县天门岭景区旅游收入预测
规划期 年份 游客量(万人) 游客量年均增速（%） 游客消费 （元/人次） 旅游综合收入（万元）
近期 2011 4.00 35 150 600.00
2012 5.40 35 150 810.00
2013 7.29 35 150 1093.50
2014 9.84 35 150 1476.23
2015 13.29 35 150 1992.90
中期 2016 16.61 25 250 4151.88
2017 20.76 25 250 5189.85
2018 25.95 25 250 6487.32
2019 32.44 25 250 8109.15
2020 40.55 25 250 10136.43
远期 2021 46.63 15 400 18651.04
2022 53.62 15 400 21448.69
2023 61.66 15 400 24666.00
2024 70.91 15 400 28365.89
2025 81.55 15 400 32620.78
总计 490.50 165799.66
根据以上数据简单测算，到2017年，天门岭景区历年的总收入将达到15314.36万元，远超于规划期内旅游项目和旅游配套设施的总投资额，因此本景区的投资回收期将在7年内全部收回。